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Affitti brevi : definizioni ed obblighi

da | Nov 9, 2023 | Come gestire una pratica di...

E’ di questi giorni la notizia del maxi sequestro per 779milioni di euro operato dalla Guardia di Finanza ai danni di AIRBNB  

(https://www.ttgitalia.com/stories/hotel/188433_airbnb_la_guardia_di_finanza_effettua_un_sequestro_record_da_779_milioni/  ) nell’ambito delle indagini della Procura di Milano per il reato di omessa applicazione delle ritenute d’acconto (del 21%, a breve passeranno al 26%) da parte del portale sui canoni di locazione percepiti dagli host .

Quali sono le definizioni e gli obblighi relativi agli affitti/locazioni brevi?

su questo nostro portale abbiamo trattato più volte l’argomento, in questi articoli ai quali vi rimando per un trattamento esaustivo della materia, mentre in questo articolo vi riepilogherò in estrema sintesi le definizioni e gli obblighi:

Obblighi ed Adempimenti negli affitti locazioni brevi

Innanzitutto forniamo una definizione di “affitti e locazioni brevi” :

CARATTERISTICHE DELLE LOCAZIONI BREVI TURISTICHEDESCRIZIONE
Devono avere ad oggetto immobili abitativiDeve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze.
Durata massima del pernottamento di 30 giorniIl limite è riferito a 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile (art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86).
Stipula da parte di persone fisicheDeve trattarsi di soggetti “privati“, quindi al di fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/20 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti per ciascun periodo di imposta.

In tal caso sarà necessario aprire partita IVA ed adempiere a tutti gli obblighi civilistici, contributivi e fiscali.

In questo articolo invece trattiamo solo degli affitti e locazioni brevi “non imprenditoriali”, cioè per attività con meno di 5 appartamenti in locazione.

Chi decide di mettere in locazione per MENO DI 30 GIORNI un locale deve adempiere a precisi obblighi burocratici:

  • Stipula del contratto: può essere stipulato direttamente o tramite soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare – come i portali telematici, il cui compito è proprio quello di mettere in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono unità immobiliari da locare. A differenza dei contratti di locazione abitativa, i contratti stipulati per gli Affitti Brevi non devono essere registrati presso l’Agenzia delle entrate e non sono soggetti ad imposta di registro o imposta di bollo. Per eventuali necessita’ nella compilazione del contratto o per la fornitura di un fac-simile, potete contattarci o contattare lo Studio Benedetti Dottori Commercialisti Milano specializzati in consulenza ad Agenzie Viaggi, Tour Operator o Affitti Locazioni Brevi;
  • SCIA e Comunicazione in Questura: generalmente (ma è necessario verificare il regolamento del proprio Comune in merito) per effettuare una qualsiasi attività ricettiva anche in forma non imprenditoriale è richiesto l’invio della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune competente per territorio, unitamente all’accreditamento presso la Questura per la comunicazione delle presenze mediante l’utilizzo del portale online Alloggiatiweb, nel rispetto delle scadenze (al momento dell’arrivo del turista se il soggiorno è di sole 24 ore, oppure entro e non le oltre le 24 ore dall’arrivo del cliente per i soggiorni superiori a 24 ore);
  • Imposta di soggiorno: Il locatore di un immobile destinato a locazione breve, senza gestione imprenditoriale, deve verificare presso l’Ufficio Tributi del proprio Comune l’obbligatorietà o meno del pagamento della tassa di soggiorno e in caso positivo i relativi adempimenti dichiarativi;
  • Comunicazione all’Agenzia delle Entrate da parte degli intermediari: comunicazione da farsi presso l’Agenzia delle entrate da parte dei soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve (contenente Nome, cognome e codice fiscale del locatore, Durata del contratto, Indirizzo dell’immobile, Importo del corrispettivo lordo, con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 17.03.2022 vi è stato l’ulteriore inserimento dell’anno della locazione e dei dati catastali dell’appartamento affittato).

Quale è la tassazione cui sono soggetti coloro che concedono in affitto locazione breve un appartamento?

Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“ con la riduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

Alternativamente,  al posto della tassazione IRPEF sopra indicata, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni turistiche. In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato.

Quali sono gli obblighi degli intermediari (portali internet, agenzie immobiliari, società o servizi di gestione affitti brevi, property manager?) oltre a quanto sopra indicato in merito alla comunicazione presso l’agenzia delle entrate dei contratti gestiti? Gli intermediari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, sono tenuti ad operare, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”. Gli intermediari devono provvedere altresì ad effettuare i relativi versamenti ( L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve: si tratta del codice tributo “1919”. In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario“, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati“. Con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.) .

Ricordiamo che lo Studio Benedetti Dottori Commercialisti  rimane a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti ed approfondimenti: per qualsiasi necessità contattateci direttamente a mezzo mail.

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